管理組合の自立を阻害する外部管理の危険性～管理業者社員が理事長になることの弊害～

世田谷区マンション交流会は、管理業者の社員が外部管理者となる制度をお勧めしません。

国土交通省より令和６年６月７日に「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が改定されました。元々は平成２９年６月に初版が発行され、就任できる外部管理者は「マンション管理士」「弁護士」「公認会計士」など、マンション管理組合に寄り添う士業の方を想定し、理事、理事長に就任できるものとしておりました。

しかしながら、実際には管理業者の社員が外部管理者になるケース（管理業者管理者方式）が散見され、今回のガイドラインの改定となりましたが、管理業者管理者方式の問題点を認識しつつも、具体的な規制には至っていません。

管理業者管理者方式によって、管理組合が主体性を持った運営ができなくなる恐れがあります。

管理業者と管理組合は、利益が相反する関係にあり、管理組合の財産が適切に管理されないリスクがあります。皆様のマンションには管理費の出納、修繕計画の立案、日々の清掃、点検、設備の修理、および大規模修繕など多くの経費が必要です。管理業者が自前で発注し、昵懇としている工事業者に修理を依頼します。当然にそこに付加コストがついて管理業者の利益となります。管理費や修繕積立金はマンションの共有財産であり、これを管理業者の社員が自由に使える状況は、決してあってはならないことです。管理組合が主体性を持って運営をする形態から逆行する流れとなります。

管理組合に主体性が無くなると区分所有者の無関心を招き、また将来、管理業者にとって利益が出ないとなれば突然の管理放棄（管理受託契約の終了）をする可能性もあります。