管理組合の自立を阻害する外部管理の危険性～管理業者社員が理事長になることの弊害～

世田谷区マンション交流会は、管理業者の社員が外部管理者となる制度をお勧めしません。

国土交通省より令和６年６月７日に「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が改定されました。元々は平成２９年６月に初版が発行され、就任できる外部管理者は「マンション管理士」「弁護士」「公認会計士」など、マンション管理組合に寄り添う士業の方を想定し、理事、理事長に就任できるものとしておりました。

しかしながら、実際には管理業者の社員が外部管理者になるケース（管理業者管理者方式）が散見され、今回のガイドラインの改定となりましたが、管理業者管理者方式の問題点を認識しつつも、具体的な規制には至っていません。

管理業者管理者方式によって、管理組合が主体性を持った運営ができなくなる恐れがあります。

管理業者と管理組合は、利益が相反する関係にあるため、管理組合の財産が適切に管理されないリスクがあります。皆様のマンションには管理費の出納、修繕計画の立案、日々の清掃、点検、設備の修理、および大規模修繕など多くの経費が必要です。管理組合が主体性を持っていないと、管理業者が自前で発注し、昵懇としている工事業者に修理を依頼します。当然にそこに付加コストがついて管理業者の利益となっています。管理費や修繕積立金は、いわばマンションの共有財産です。これを管理業者の社員が自由に使える状況は、決してあってはならないことです。

区分所有者の無関心を招き、管理業者にとって利益に出ない管理組合には、突然の管理放棄（管理受託契約の終了）をする可能性もあります。